ทำไงดี? ขายฝาก ครบสัญญาแล้ว แต่ยังไม่พร้อม ไถ่ถอน
เมื่อผู้ขายฝากได้ทำสัญญา ขายฝาก ไปแล้ว เมื่อครบสัญญาตามที่ตกลงกัน แต่ยังไม่พร้อมที่จะไถ่ถอน และก็ไม่อยากให้ทรัพย์ที่ทำไว้ถูกยืดเช่นกัน ผมมีทางเลือก ทางแก้ไขมาแนะนำดังนี้ครับ
- ในกรณีที่ผู้ขายฝากยังพอมีกำลังสำหรับจ่ายดอกเบี้ย ให้ติดต่อผู้รับซื้อฝาก เพื่อเจรจาขอขยายระยะเวลาการไถ่ถอนออกไป ซึ่งตรงนี้การหานายทุนที่ไว้ใจได้
ไม่หน้าเลือด เป็นสิ่งที่สำคัญมากครับ เพราะถ้าเจอคนไม่ดีเนี่ย ถึงเวลาหมดสัญญาทางนายทุนอาจจะไม่ช่วยเหลือท่านโดยการต่อสัญญาให้นะครับ - ในกรณีที่ผู้ขายฝาก ประเมิณว่าจะไม่มีเงินมาจ่ายดอกเบี้ย ถ้าเกิดต่อสัญญาออกไป อาจจะมีการเจรจากับ นายทุนเพื่อขอวงเงินกู้เพิ่ม และนำเงินที่ได้นั้นมาจ่ายดอกเบี้ย สำหรับการต่อสัญญาเพิ่ม แต่! ทางนี้มีข้อเสียนะครับ เพราะเมื่อขอกู้เพิ่ม หมายความว่า วงเงินไถ่ถอนเนี่ยก็จะเพิ่มตาม ทำให้ยากต่อการไถ่ถอนเข้าไปอีก
- ถ้าผู้ขายฝาก ไม่ชอบทางออกในข้อที่สอง หรือทางนายทุนปฏิเสธที่จะเพิ่มวงเงินกู้ให้ เราอาจจะหานายทุนคนใหม่ ที่ให้วงเงินขายฝากมากกว่า และนำเงินที่ได้มาจ่ายหนี้ให้นายทุนคนเดิม หรือศัพท์ในวงการที่ดินจะเรียกว่าเป็นการ “เปลี่ยนมือ” แต่ข้อเสียที่ตามมาก็คือ ต้องเสียเวลาไปทำที่กรมที่ดิน และจะต้องมีการเสียค่าธรรมเนียมการทำสัญญาให้กรมที่ดินอีกครั้ง และข้อจำกัดอีกอย่างของการใช้วิธีนี้คือ ถ้าวงเงินที่จะเปลี่ยนมือนั้น ใกล้เคียงกับราคาที่ประเมิณมากๆนั้น ก็อาจจะหานายทุนที่รับช่วงต่อยากหน่อยครับ
- ทางเลือกต่อมา ควรจะทำเมื่อเราพิจารณาแล้วว่าจะ ไม่สามารถหาเงินมาไถ่ถอนได้แล้วแน่ๆ นั้นก็คือการ นำทรัพย์ที่ทำนั้นไป ขายก่อนที่จะหมดสัญญา ให้ได้ราคามากกว่าที่กู้ยืมไป อาจจะดูเป็นการทำร้ายจิตใจหน่อยนะครับ ที่ต้องเสียทรัพย์สินที่ตนรักไป แต่ถ้าหากประเมิณแล้วไม่ไหวจริงๆ ก็ควรปล่อยวางครับ อย่างน้อยวิธีนี้จะทำให้เราได้เงินใช้หนี้ และยังพอเหลือเงินส่วนต่างไว้ทำทุนต่อไป ดีกว่าปล่อยยืดเยื้อแล้วไม่เหลืออะไรเลยครับ และการทำเช่นนี้จะต้องตัดสินใจประกาศขายก่อนหมดสัญญา สักช่วงเวลาหนึ่งนะครับ เพื่อปกป้องการโดนกดราคาของผู้ที่จะมาซื้อ เราจะได้มีเวลาเพื่อเจรจาต่อรองมากขึ้น
- การ กู้ซื้อ กับธนาคาร ถ้าหากเราไม่สามารถหาเงินมาไถ่ถอนด้วยตนเองได้แล้ว และก็ไม่อยากจะเสียทรัพย์นั้นไปเช่นเดียวกัน ผู้ขายฝากอาจจะต้องรบกวนให้คนรู้จัก ญาติมิตร ที่ไว้เนื้อเชื่อใจเรา และมี Statement ที่ดีมาทำการ กู้ซื้อกับธนาคาร ซึ่งวิธีนี้ ถ้าไม่จำเป็นจริงๆ ผมไม่อยากจะแนะนำให้ทำนะครับ เพราะถ้าเกิดกรณี ไม่คาดฝัน ให้เราไม่สามารถชำระหนี้ได้ คนที่มาช่วยเหลือเราอาจจะเกิดความเดือดร้อน หรืออาจจะทำให้ทะเลาะ บาดหมาง ผิดใจกันก็เป็นได้ครับ
- หากสุดท้ายแล้ว ผู้ขายฝาก หมดหนทางจริงๆ แนะนำให้ ติดต่อนายทุน เพื่อเจรจาให้ช่วยเหลือ อาจจะเป็นเงินทุนซักก้อน จะมาก จะน้อยแล้วแต่จะเจรจาได้ ดีกว่าที่ดินหลุดไปเฉยๆนะครับ ถ้าผู้ขายฝากได้นายทุนดีๆไป เขาเหล่านั้นพร้อมจะช่วยเหลือหากสุดหนทางจริงๆครับ
สรุปสุดท้ายนี้ ก่อนทำสัญญาควรเข้าใจถึงตัวสัญญา ค่าดำเนินการ และดอกเบี้ยที่จะต้องจ่าย ให้ชัดเจน เพื่อจะได้วางแผนชำระได้ทันเวลา และหลายๆ ข้อที่กล่าวมาจะขึ้นอยู่กับนายทุน ว่าจะช่วยเหลือผ่อนปรนเราได้มาก น้อยขนาดไหน สุดท้ายนี้การมีนายทุนที่ดี ไว้ใจได้ คุยได้หากมีปัญหา จะทำให้ผู้รับซื้อฝาก สบายใจไปเปราะหนึ่งนะครับ
